Mieux comprendre le bail glissant

 

Mieux comprendre le mécanisme du Bail Glissant

 

1. LE PRINCIPE 

Le bail glissant est un mécanisme qui facilite l’accès au logement aux personnes précarisées sur le plan financier et social, grâce à l’intervention d’un organisme chargé de l’accompagnement social de l’occupant d’un bien et de l’encadrement du processus. Il permet une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonome de l’occupant, tout en assurant une gestion locative sécurisée pour le propriétaire.

 

Les deux phases du Bail Glissant

    1ère phase : le contrat de bail glissant et l’accompagnement social

Un accompagnement social personnalisé est réalisé durant la durée du bail glissant, suivant des objectifs précis spécifiés dans le contrat de bail. Ceux-ci visent notamment l’autonomie du sous-locataire et sa capacité à respecter les obligations liées à un contrat de bail.

    2ème phase : le glissement du contrat de bail

Lorsque les objectifs de l’accompagnement social sont atteints, le bail « glisse ». Le bail principal est alors cédé au sous-preneur qui devient le preneur principal et direct du bailleur. Les droits et obligations du locataire sont dès lors cédés automatiquement au sous-locataire.

 

2. OBJECTIFS ET AVANTAGES DU BAIL GLISSANT 

 

POUR LE SOUS-LOCATAIRE

Le bail glissant permet à un public précarisé d’accéder à un logement et de s’y maintenir, mais pas seulement. Pour le sous-locataire, il offre notamment les avantages suivants :

  • Accompagnement spécifique, au-delà du logement, qui apporte une amélioration globale de la qualité de vie des personnes ;
  • Stabilisation dans le parcours de vie des personnes ;  
  • Création d’une relation de confiance avec le bailleur ;
  • Apprentissage de la gestion d’un logement et des droits et obligations qui découlent du contrat de bail ;
  • Maintien des locataires dans le système contractuel classique. 

 

POUR LE BAILLEUR

Du côté du bailleur, l’accompagne­ment transitoire garantit une gestion locative sécurisée et instaure progressivement une relation de confiance avec l’occupant du bien.

Les formalités administratives liées à la mise en location du logement sont également prises en charge par l’organisme accompagnant, le bailleur profitant ainsi d’un gain de temps important. Cela se traduit par la recherche d’un locataire, ainsi que la réalisation des différentes démarches administratives :

  • Signature des contrats de bail ;
  • Réalisation de l’état des lieux ;
  • Constitution de la garantie locative ;
  • Reprise des énergies ;
  • Conclusion d’un contrat d’assurance incendie

 

LE BAIL GLISSANT PROCURE AU PROPRIÉTAIRE DIFFÉRENTES GARANTIES

- Le paiement du loyer en temps et en heure

- Le bon entretien du logement                                                                      

- L’absence de vide locatif (couvert par l’organisme accompagnant)

Enfin, le bailleur bénéficie d’un avantage fiscal sous la forme d’une exemption du précompte immobilier (relatif au logement loué) pendant la durée du bail glissant. 

 

3. L'ACCOMPAGNEMENT SOCIAL

Dans le cadre du bail glissant, l’organisme accompagnant met en place un accompa­gnement social avec le sous-locataire. Les objectifs de cet accompagnement sont fixés de commun accord entre l’organisme accom­pagnant et le sous-locataire, en ce compris un degré d’autonomie suffisant pour assumer des obligations liées à la bonne gestion d’un logement. Ils sont mentionnés dans le contrat de bail glissant et seront évalués à plusieurs reprises en cours de bail afin de voir si ce dernier peut ou non glisser au nom du sous-locataire.

 

À titre d’illustration, les objectifs de l’accom­pagnement social peuvent viser : La gestion budgétaire ;
  • La gestion administrative ;
  • La santé mentale / physique ;
  • L’insertion professionnelle ;
  • L’entretien du logement ;
  • Les relations sociales.

Le sous-locataire met tout en œuvre afin d’atteindre les objectifs fixés, accompagné par l’organisme accompagnant.

NOTRE OBJECTIF

Que le ménage puisse se sentir bien dans son logement et respecter ses obligations locatives, mais également évoluer et dépasser ses difficultés.

NOTRE PHILOSOPHIE DE TRAVAIL

Permettre au ménage de connaître les possibilités qui s’offrent à lui, d’en mesurer les conséquences et de lui laisser la liberté de choisir ce qui semble être bon pour lui, en lui amenant l’information, ainsi que le cadre de réflexion. Tout cela en respectant son intimité et sa gestion du temps, mais en y installant un canevas clair.

LES ÉLÉMENTS CLÉS D’UN ACCOMPAGNEMENT FRUCTUEUX
  • La création du lien entre le bénéficiaire et l’accompagnateur social ;
  • La relation de confiance ;
  • L’adaptation de l’accompagnement social au bénéficiaire, mais aussi à chaque situation ;
  • L’évolution des objectifs avec le temps.

 

LES DIFFÉRENTES ÉTAPES DE L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL EN LOGEMENT

Les différentes étapes de l'accompagnement social en logement (ASEL)

 

4. ASPECTS JURIDIQUES DU BAIL GLISSANT

LES PARTIES

Le contrat de bail glissant est un contrat tripartite entre :

  • Le bailleur
  • Le locataire (l’organisme accompagnant)
  • Le sous-locataire (l’occupant du bien)

 

Il traite simultanément deux types de relations :

  • Un bail de résidence principale entre le bailleur et l’organisme accompagnant (locataire).
  • Une sous-location entre l’organisme accompagnant (locataire) et la personne bénéficiant de l’accompagnement social (sous-locataire).

S’il l’estime opportun, l’organisme accompa­gnant peut conclure des partenariats avec d’autres personnes physiques ou morales pour mener à bien ses missions. Dans ce cas, il en informe toutes les parties au contrat (bail­leur et sous-locataire) et précise les missions de ce tiers.

DURÉE

Le contrat de bail glissant est prévu pour une durée d’un an, éventuellement renouvelable, sans dépasser une durée totale de trois ans.

En cas de glissement du bail, sa durée est automatique­ment étendue à une période de neuf années à compter de la date à laquelle le bail glissant a été signé.

Si le bail ne glisse pas dans les trois ans qui suivent la conclusion du bail, suite à la non-at­teinte des objectifs de l’accompagnement social, le bail s’éteint automatiquement à son échéance.

GLISSEMENT

Le contrat de bail glissant contient une clause en vertu de laquelle l’organisme accompagnant (locataire) dispose du droit de céder ses droits et obligations au sous-locataire, sans nou­vel accord du bailleur. Ainsi, aucun document ou contrat supplémentaire n’est nécessaire en vue de pour­suivre un bail classique de résidence princi­pale après glissement. Si l’organisme accompagnant constate que les objectifs de l’accompagnement social sont atteints, dont un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail de résidence principale, le bail glisse. L’organisme accompagnant envoie alors un pré­avis par recommandé au bailleur signa­lant que les objectifs de l’accompagne­ment social sont atteints, ainsi que la date à laquelle le glissement du bail va s’opérer. 

Le glissement du bail a pour conséquence de mettre fin au régime du bail glissant et de s’aligner sur les règles régissant le bail de ré­sidence principale. L’organisme accompagnant se retire alors du contrat et le sous-locataire devient le loca­taire principal.

 

Nous vous invitons également à consulter l’annexe 1 de la présente brochure qui reprend un extrait du « Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation », concernant la thématique du bail glissant.

 

 EVOLUTION DANS LE TEMPS DU BAIL GLISSANT

 
RESILIATION

Il peut être mis fin à un contrat de bail glissant suivant les modalités suivantes, qui varient si l’on se trouve avant ou après le glissement du contrat.
Avant glissement, le contrat est assimilé à un contrat de bail de courte durée, tandis qu’après glissement, on suit les règles classiques du contrat de bail de résidence principale.

 Avant glisement

    - Par le bailleur:

  • Délais : après minimum 1 an de bail, pour occupation personnelle du bien, avec un préavis de 3 mois.

  • Indemnités : 1 mois de loyer

    - Par le locataire (l'organisme accompagnant): 

  • Délais : À tout moment, moyennant un préavis de 3 mois

  • Indemnités : 1 mois de loyer

    - Par le sous-locataire (l'occupant) :

  • Le sous-locataire ne peut mettre fin au contrat de bail glissant. En cas de difficulté, il en informe l’organisme accompagnant qui décidera de mettre fin ou non au contrat.

 

 Après glissement

   - Par le bailleur :

  • Délais : Uniquement après la 3ème ou la 6ème année de bail, pour occupation personnelle, pour travaux ou sans raison, en respectant dans tous les cas un préavis de 6 mois.

  • Indemnités : Aucune, sauf si le contrat est résilié sans raison. Dans ce cas, une indemnité de 9 mois de loyer (pour une résiliation à l’expiration du premier triennat) ou de 6 mois de loyer (pour une résiliation à l’expiration du deuxième triennat) sera due.

    - Par le locataire (l'occupant) : 

  • Délais : À tout moment, avec un préavis de 3 mois.

  • Indemnités : 3 mois de loyer, s’il quitte le logement durant la 1ère année de bail. 2 mois de loyer, lors de la 2ème année de bail. 1 mois de loyer, pour un départ lors de la 3ème année de bail. A partir de la 4ème année de bail, le locataire peut quitter le logement sans payer d’indemnités au bailleur, pour autant que le locataire ait bien respecté le préavis de 3 mois. 

    

5. A QUI S'ADRESSE LE BAIL GLISSANT

 

LE BAILLEUR

Le bailleur est la personne (physique ou morale) qui met en location un bien immeuble moyennant un loyer mensuel. La conclusion d’un contrat de bail glissant en­gendre les mêmes obligations générales pour le bailleur que dans le cadre d’un contrat de bail classique. Notamment, la mise à disposition du bien loué dans un bon état, la réalisation des réparations à charge du bailleur ou encore la garantie au preneur d’une jouissance paisible des lieux.

L'ORGANISME ACCOMPAGNANT

Le Gouvernement a arrêté la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le mécanisme du bail glissant dans son arrêté du 05/07/2018, que nous vous invitons à consulter en annexe 2 de cette brochure. Parmi cette liste figurent, entre autres :

  • Les Associations de Promotion du Logement (APL)
  • Les Agences Immobilières Sociales
  • Les opérateurs immobiliers publics (communes, CPAS)
  • Les maisons d’accueil

Comme preneur principal au contrat de bail glissant, l’orga­nisme accompagnant assume à l’égard du bailleur toutes les obligations d’un lo­cataire principal et bénéficie des mêmes droits que ce dernier.

LE SOUS-LOCATAIRE

Le bail glissant s’adresse à une population fragilisée éprouvant de réelles difficultés à vivre de façon autonome et pour laquelle un accompagnement social est nécessaire. Les personnes faisant partie de ce public-cible font face à une situation précaire qui peut se traduire sur le plan financier, social, santé (physique ou mentale), etc. Elles éprouvent, en conséquence, des difficultés à accéder et gérer un logement à long terme.

Le sous-locataire est tenu de remplir les obligations liées à toute location de loge­ment, telles que les responsabilités financières (garantie locative, paiement des loyers) et la gestion de son logement en bon père de famille. Le sous-locataire met tout en œuvre en vue d’atteindre les objectifs visés par l’accompa­gnement social, fixés de commun accord avec l’organisme accompagnant, en ce compris un degré d’autonomie suffisant pour assumer des obligations liées à la bonne gestion d’un logement.

6. ANNEXES