Le principe

Le bail glissant, qu'est-ce que c'est ?

Cette partie développe largement le principe du bail glissant, en expliquant ses différentes facettes.
Vous êtes propriétaire et cherchez une information pratique ?

 

Le principe

Historique

Rappelons qu'Habitat-Service est une émanation purement associative, reconnue des années plus tard par les pouvoirs publics. Lors de l'ouverture du service, en 1994, la responsable a souhaité effectuer un tour d'Europe afin de comparer les différentes mesures développées pour permettre l'accès au logement aux plus démunis. C'est à cette occasion qu'elle a découvert, en France, un service pratiquant le système du bail glissant et dont elle s'est inspirée. Le contrat transitoire et le contrat de location ont alors été adaptés à la situation sociale et juridique belge, puis soumis, pour avis, à un juge de paix, afin d'en vérifier la validité.

Depuis la création du service, près de 350 contrats ont été passés avec les propriétaires partenaires d'Habitat-Service.

 

Définition du bail glissant

Le bail glissant est une formule par laquelle Habitat-Service prend en location des logements et les attribue à des personnes en situation précaire. L’occupant conclut alors avec Habitat-Service un contrat d’occupation transitoire pour une durée de six mois, période durant laquelle il bénéficiera d’un accompagnement social de notre part. Cette période pourra, le cas échéant, être prolongée à deux reprises d’une durée de trois mois. A ce terme, et lorsque les objectifs de l’accompagnement social auront été atteints, le bail glisse. L’occupant signe alors un contrat de bail classique avec le propriétaire, devenant locataire en titre. Habitat-Service, dont la mission est achevée, se retire.

Le système permet l'accès direct et durable à un logement décent pour des personnes à faibles revenus, sans domicile ou mal-logées. Ce logement est destiné à devenir le toit définitif après une phase transitoire d'apprentissage à la gestion autonome de l’occupant, tout en assurant un suivi locatif sécurisé aux propriétaires.

La spécificité du bail glissant réside dans les deux axes autour desquels le travail s’articule :

  1. l’accompagnement des locataires;

  2. la médiation avec les propriétaires.
     

 

Objectifs de l’accompagnement

  • permettre à la personne de dépasser les problèmes très concrets ou matériels liés à un emménagement;

  • répondre au projet défini lors de la signature du contrat d’accompagnement;

  • apporter une aide dans l’investissement et dans l’amélioration du cadre de vie;

  • s’inscrire dans un quartier, en découvrir les richesses et ses lieux de rencontres;

  • mettre en place des relais afin de rendre la personne autonome vis-à-vis d’Habitat-Service, en vue du glissement de bail;

  • soutenir la personne dans sa confrontation aux droits et obligations liés à la location.

L’accompagnement est organisé en réseau avec les associations présentes autour de la personne, mais également avec les associations du quartier, dans lequel le locataire s’insère. Il s’agit d’une approche globale de la personne au travers de l’habitat.

 

Les étapes de l’accompagnement : méthodologie

  • En amont de l’entrée dans le logement : le premier contact avec les locataires s'organise par le biais d'un entretien individuel. Au cours de cette rencontre, le dispositif d’accompagnement, lié à la recherche d’un logement, est présenté, ainsi que l’organisation du bail glissant. C’est également l’occasion pour la personne de confronter son vécu, souvent difficile, et de répondre à des questions urgentes : recherche d’une garantie locative, compréhension du contrat de bail … Cet entretien permet de connaître la situation exacte de la personne en matière de logement : son parcours, ses difficultés, ses atouts...
    Le candidat locataire ne doit fournir aucun écrit. Seuls des documents utiles à sa situation seront proposés à l'examen. Par exemple: le contrat de bail qui le lie à son logement, afin de voir les possibilités de résiliation... Nous souhaitons de la sorte rompre avec les démarches multiples en vue de l'ouverture de dossier,  réalités trop souvent rencontrées auprès des différents organismes d'aide. Souvent les candidats locataires marquent leur étonnement : « vous ne demandez même pas un extrait du casier judiciaire ? », premier frein à la réinsertion pour bon nombre de personnes fréquentant le service. De plus, attirer l’attention sur leurs atouts est utile : preuves de paiement de loyer régulier, attestation d'un ex-propriétaire d’une occupation d’un logement en bon père de famille sont des preuves utiles pour leur recherche. En effet, si les sources de revenus, la nationalité, etc. sont des facteurs d'exclusion, les contacts avec des propriétaires privés démontrent souvent qu'en finalité, peu importe le statut des personnes pour autant qu’elles assument leur obligation locative.
  • Par la suite, la relation va s’approfondir dans le cadre des ateliers-logements. Différentes démarches préalables à une entrée dans un nouveau logement sont envisagées : demande d’un accord de principe au C. P. A. S. pour la garantie locative, sollicitation d’une visite de la Région Wallonne dans le cas où le logement occupé est insalubre ou surpeuplé, afin d’accéder à la prime d’Aide au déménagement…
    Cette période permet de découvrir la personne, ses atouts, ses difficultés et sont les bases de l'accompagnement : ne pas fermer les yeux sur les difficultés, ne pas juger, mais que tout ceci devienne la matière première à travailler lors de l'accompagnement futur.

  • Attribution des logements : l’expérience passée a démontré qu’un octroi trop hâtif augmentait les risques d’échec. Trouver le bon équilibre entre les besoins (souvent difficiles à identifier) de la personne et le logement ainsi que l’aide apportée (limitée dans le temps) constitue un travail qui demande de la patience. Ceci nécessite plusieurs rencontres préalables. Etant donné le peu d’offres, les personnes sont tentées de prendre le premier logement proposé. Arriver à ce qu’un candidat locataire comprenne qu'il ne sera pas sanctionné s'il refuse un logement - et même plusieurs logements - ne répondant pas à ses critères n'est pas facile. La visite du logement s’effectue en présence du travailleur social qui n'hésite pas à attirer l'attention sur des aspects plus négatifs tels que le quartier ou le voisinage. Parallèlement à cette visite, les objectifs de l'accompagnement sont définis et si, après réflexion de 48 heures, le candidat locataire souhaite intégrer le logement, les contrats de location et d’accompagnement seront signés.
     
  • Les logements sont proposés en fonctions de priorités établies comme suit:
  • la personne est inscrite dans le cadre du bail glissant;
  • la convergence entre le logement et la demande;
  • la date d’inscription;
  • la participation à l’atelier-logement;
  • la date de résiliation/le degré d’urgence (S.D.F.);
  • l’hébergement en maison d’accueil.

 

Exemples de situations qui nous ont aidés à comprendre l'importance de l'étape de l'attribution:

  • dans un souci de collaboration avec un service partenaire, nous avons tenté d’attribuer un logement à une personne connue de leurs services. Bien que le contenu de l’accompagnement ait été précisé en présence des différents services et contractualisé entre le candidat locataire et les deux services, nous nous sommes, très vite, trouvés devant l’impossibilité d’avancer. Nous avions sous-estimé les risques d’un décrochage rapide et du non-respect des engagements de l’intéressé, qui présentait un problème psychiatrique. Malgré de nombreuses tentatives d’accroches avec un service d’aide et de soin psychiatrique présent dans le quartier, la santé mentale du postulant s’est vite dégradée, rendant impossible son occupation du logement. Cependant, cet accompagnement a été riche en termes de perspectives. Un soutien s’est mis en place avec le service d’aide, afin de rester proche de lui, de ne pas l’abandonner et de l’amener à se faire soigner. Jusqu’alors, cette personne était seule dans sa souffrance, sans domicile fixe, errant, perdu au milieu des autres S.D.F. et utilisant seulement de temps à autre les services d’urgence du relais social;

  • deux logements de deux chambres à coucher, de structures très différentes (plein pied classique et petite maison sur 2 étages) sont visités par deux mamans avec enfants. Aucune des deux ne semble satisfaite, mais, cependant, elles sont prêtes à prendre le logement en raison des échecs rencontrés lors de leur recherche. Le travailleur social a proposé une visite inversée et toutes deux ont enfin obtenu le logement qu'elles espéraient.

 

 

L’accompagnement en cours de bail

L’accompagnement mis en place par Habitat-Service s'appuie sur la relation, le lien créé avec la personne et est formalisé dans un contrat d’occupation transitoire. Lors de la signature de ce dernier, l’usager entre dans une relation contractualisée, qui intègre l’obligation d’un paiement et détermine également le cadre dans lequel le suivi peut s’effectuer. Dès le départ, une série d’éléments, qui participent à la globalité de la situation de vie de la personne, sont pris en compte : le réseau naturel et institutionnel, la situation financière et administrative, la situation socioprofessionnelle, la situation médicale et les aspects liés plus directement au logement (déménagement, entretien, domiciliation, etc.).

Durant la première période de l'accompagnement, une présence hebdomadaire est proposée et une série de démarches, liées à l’installation dans le logement, sont entreprises par la personne, parfois avec le travailleur social ou l’accompagnateur technique (état des lieux, rencontre avec le propriétaire, domiciliation, mise en ordre administrative, accès à des primes, installation, abonnement aux fournisseurs d’énergies…). Cette relation de proximité permet de mieux connaître les besoins réels de la personne et cela, au-delà de ses souhaits de départ. Une première évaluation clôture cette période et offre la possibilité de dresser un bilan sur différents aspects, avec, parfois, une première confrontation entre les attentes et les nécessités. Elle permet de définir des objectifs plus précis en terme d’accompagnement (exemples: recherche de formation ou de services-relais, démarches juridiques…).

Durant la deuxième période de l’accompagnement, les rencontres s’espacent afin de permettre au locataire d’assimiler les différentes démarches et de laisser la place aux services-relais. Une évaluation précède le glissement de bail. Si la période initiale de six mois s’avère trop courte pour rencontrer les objectifs fixés au départ, un avenant au contrat transitoire, de trois mois renouvelables une fois, est proposé. Les objectifs de cette nouvelle période sont précisés et permettent la poursuite de l’accompagnement. Si lors de ces différentes évaluations, il est constaté avec le locataire que les objectifs ne sont pas atteints, il est alors organisé un accompagnement de départ vers un logement plus adapté (de type collectif ou autre).

 

Quelques exemples d'accompagnement:

  • un appartement est proposé à un homme qui occupe un studio dans un centre d’accueil depuis vingt-cinq ans. Monsieur Louis, atteint d’une maladie invalidante, y a trouvé refuge après un évènement très douloureux et il s’y est replié sur lui-même. Bien que le nouveau cadre de vie proposé soit beaucoup plus agréable et confortable, Monsieur Louis, homme très seul, risque, sans un soutien extérieur, de reproduire la même situation d’enfermement qu’en institution. Le travailleur social a observé à quel point sa présence négociée est devenue, au fil du temps, une aspiration de la part du locataire. Au départ, ce dernier répond strictement aux attentes et aux questions, mais au fur et à mesure des entretiens, Monsieur Louis allonge le dialogue et c’est l’intervenant social qui doit mettre une limite à la durée des entretiens.
    Dans cette situation, Monsieur Louis ne demande pas a priori une présence. Cependant, le besoin est manifestement présent ainsi que la souffrance liée à cette solitude et au sentiment de honte, dû à la maladie.
    Profitant de l’acceptation par Monsieur Louis de se tourner vers un service du quartier, un contact est pris avec un service de santé mentale, intervenant dans le milieu de vie des personnes. Le travailleur social y a expliqué la situation de ce monsieur et a accompagné ce dernier lors d’un premier rendez-vous. Cependant, le lien reste à créer afin qu’à long terme, ce service demeure un lieu de référence qui participe au mieux-être du locataire.
    Ainsi, accompagner, c’est aussi pressentir la demande non-dite pour découvrir, analyser les besoins en vue de l’inscription durable de la personne dans son logement et le développement d’un mieux-être, d’un mieux-vivre. Il s’agit donc, pour nous, de cibler le plus tôt possible dans l’accompagnement le réseau naturel et institutionnel qui va favoriser ces objectifs. Il arrive souvent que la présence d’un service extérieur soit nécessaire pour garantir le long terme;
     
  • Monsieur Adam vit depuis quinze ans en Belgique. Il a connu les garnis, la rue, les maisons d’accueil. Suite à un passé d’errance et d’alcoolisme, il rencontre de graves problèmes de mémoire. Il souhaite un accompagnement, il avoue qu’il s’y perd facilement, qu’il a besoin d’aide pour classer ses documents, suivre ses démarches, répondre aux courriers et gérer ses ressources. Sans ce soutien, sa situation va aller en se dégradant avec la perte probable de son logement. Lui-même n’entreprend aucune demande pour être assisté, mais il ne s’y oppose pas non plus. Très vite, le travailleur social se rend compte que, si une démarche précise est programmée, il faut en assurer le suivi. Monsieur Adam oublie ce qui lui a été dit, ne sait pas toujours utiliser, par la suite, les informations reçues… Un relais est réalisé avec un service d’aide familiale qui se rend toutes les semaines au domicile et suit précisément l’ensemble des démarches. Un lien avec un centre de formation (Entreprise de Formation par le Travail) et un service de santé mentale complètent les ressources institutionnelles mises à disposition de Monsieur Adam.

Le temps de l’accompagnement social permet d’identifier les besoins réels au-delà des demandes, de chercher et de trouver les services qui peuvent aider la personne, de cibler ce qui va permettre la poursuite du contrat. Dans cet exemple, nous constatons, d’une part, la présence hebdomadaire d’un intervenant à domicile, ce qui va participer à l’amélioration de la qualité de vie, et, d’autre part, la formation et le soutien psychosocial. Les deux aspects, nécessaires et souhaitables, sont travaillés. L’occupation d’un logement adapté constitue un facteur de motivation important qui va également permettre à la personne de se confronter à une situation de tension entre ce qu’elle souhaite et ce que l’intervenant propose;

  • Madame Iris est une jeune femme, maman de deux enfants en bas âge. Elle a vécu des problèmes de violence conjugale. L’accompagnement en maison d’accueil a mis en évidence différentes carences et une grande dépendance affective. Le contrat, dès le départ, a précisé le cadre de l’accompagnement. Pour Madame Iris, c’est la première fois qu’elle va vivre seule avec ses enfants. Un accompagnement pour la vie quotidienne apparaît nécessaire : gestion, repas, courses, lessive, hygiène… Dans ce sens, un accord préalable à la sortie de la maison d’accueil est pris avec le Service d’Aide à la Jeunesse (S.A.J.) pour la présence d’une aide familiale. Cependant, pour des raisons qui lui sont propres, ce service n’a démarré que deux mois après l’entrée dans le logement. Notre présence intensive durant cette période permet de poursuivre le suivi réalisé en maison d’accueil, le temps de passer le témoin aux services compétents. Si les organismes présents se donnent pour objectif de permettre à Madame Iris de trouver les ressources nécessaires à la gestion de son quotidien et de la rendre de plus en plus capable, donc autonome, il reste que Madame Iris entretient des relations de dépendance affective et elle se soumet très facilement à l’autre, ce qu’elle ne perçoit pas et ce dont elle n’a pas conscience.
    Cette tension entre les objectifs des intervenants et la réalité de Madame Iris se distingue clairement. Ici aussi, la motivation de garder le logement, qu’elle apprécie beaucoup, au-delà du lien positif qu’elle peut créer avec les intervenants présents et à venir, contribue à stabiliser sa situation de vie et la réalité quotidienne de ses enfants.
     

 

Médiation auprès des propriétaires

Le bail glissant implique une relation triangulaire associant notre service, les locataires et les propriétaires.

Lors de la création du service et pendant quatre ans, différents moyens ont été mis en œuvre afin d'informer les propriétaires de l'existence du service : conférence de presse, contact avec les associations de propriétaires, réponses aux annonces dans les journaux.... A présent, ce travail n'est plus nécessaire dans la mesure où le système du bail glissant est suffisamment connu dans la région liégeoise. Les propriétaires nous sollicitent spontanément afin de nous proposer des logements.

Habitat-Service n’a pas les moyens financiers suffisants pour répondre à plus de demandes. Pourtant, une plus grande publicité permettrait d’augmenter le parc immobilier pris en gestion.

 

Avant la signature du contrat

Lors du premier contact avec le propriétaire, nous proposons une rencontre dans le logement afin :
 

  • d'évaluer la qualité du logement. Etudier, si nécessaire, les travaux et améliorations à y apporter, tenant compte des normes de salubrité. Entrent alors, dans la négociation, les travaux pris en charge par chacun, une partie (essentiellement de finition) pouvant être réalisée par l'ouvrier du service, l’achat des matériaux restant à charge du propriétaire;
  • d'apprécier le montant du loyer, en tenant compte du type de logement, de sa situation et des ressources des personnes que nous accompagnons. Il arrive régulièrement, lorsque nous ne pouvons pas prendre le logement en gestion en raison du loyer trop élevé, que le propriétaire décide d'en baisser le montant. Il préfère dès lors la garantie que le service lui apporte à une rentabilité plus grande. Il s'agit d'une démarche volontaire du propriétaire. En effet, il est important, pour une relation équilibrée, que le propriétaire ait, dès le départ, la sensation d'un juste revenu. Nous lui reconnaissons le droit de fixer un montant de loyer (il possède, dans sa tête, son propre plan comptable), à nous d’évaluer la capacité des personnes que nous aidons à en payer le montant et décider, sur cette base, de passer ou non un contrat pour le logement. Il est important que le propriétaire voie sa réalité économique reconnue et qu'Habitat-Service, de son côté, ne soit pas corvéable à merci, suite à l'acceptation par le propriétaire d'une baisse de loyer. Enfin, il est à noter que le décret qui régit notre action ne fixe pas de montant maximum de loyers, ce qui laisse place à une certaine souplesse dans les négociations;
  • d’expliquer aux propriétaires la procédure d’attribution du logement. Le propriétaire est informé qu’Habitat-Service choisit le locataire. Ce point est souvent l’objet de discussion. Le propriétaire exprime ses souhaits qui, bien que parfois compréhensibles, ne sont pas toujours acceptables lorsqu'il s'agit, par exemple, de la nationalité du futur locataire. C'est le moment de repréciser l'objectif de l'a.s.b.l., qui est de se mettre au service de toute personne dans le besoin, sans distinction d’origine. Souvent, quand on a expliqué que l'accompagnement social porte sur le paiement régulier du loyer, l’occupation du logement en bon père de famille et le rapport de bon voisinage pour tous les locataires, le propriétaire se sent rassuré. Dans le cas contraire, il est préférable de ne pas prendre le logement en gestion;
  • de l’informer sur les aspects juridiques du bail glissant. Les différents termes du contrat sont expliqués, notamment la participation financière du propriétaire, à raison de 15% du loyer. Ce montant est déduit de chaque mensualité versée par l’occupant du logement.

 

Pendant le bail glissant

Durant le contrat de bail, deux rencontres locataire /propriétaire/ Habitat-Service sont prévues :

  • la première rencontre est destinée à présenter officiellement le locataire au propriétaire. Elle est fixée environ un mois après l’installation, délai qui a permis au locataire d’investir le logement (mobilier, décoration…) et de donner une image positive au propriétaire;

  • le deuxième rendez-vous se tient lors du glissement de bail.

 

Eléments qui influencent la relation avec les propriétaires

  • Travail avec les multipropriétaires. Il arrive régulièrement que nous travaillions avec des multipropriétaires qui, au fil du temps et de la relation qui se construit, nous proposent en gestion la totalité de leurs biens. Dans ce cas, le travail est facilité par une relation de confiance qui s'inscrit dans le temps. Chacun se connaît et conçoit les possibilités de l'autre. Les négociations en sont bonifiées et les échanges se réduisent.

  • Contrat reprenant tous les logements d’un même immeuble. De même, bénéficier de tous les logements d'un immeuble permet d'obtenir une vue d'ensemble de sa structure ainsi que des travaux et améliorations à apporter. Plus important encore, cela contribue à distribuer les logements de manière réfléchie, en équilibrant les attributions (mixité, problématiques des locataires...), et d'aborder avec l'ensemble des locataires différents points, tel le règlement d'ordre intérieur. Ces rencontres instaurent une dynamique entre les occupants de l'immeuble et conduisent à un plus grand respect de chacun et à la création de liens privilégiés.

  • Propriétaire institutionnel. Le Fonds du Logement Wallon et différentes a. s. b. l. (entreprises de formation par le travail, services d'aide aux étrangers ...) nous confient également la gestion de logements de grande qualité. Il s’agit, dans ce cas, d’un partenariat entre institutions qui permet de mettre en commun un savoir-faire et des pratiques qui s'enrichissent mutuellement.

  • La territorialité. En tant qu'Association de Promotion du Logement, nous détenons la chance de ne pas devoir limiter notre action au seul territoire de la ville de Liège. Cette souplesse nous permet, lorsque le logement proposé en vaut la peine, de signer des contrats intéressants pour le public qui nous occupe. Par exemple, la pénurie de logement pour familles nombreuses nous a exceptionnellement amenés à prendre en location des maisons dans un rayon d'une trentaine de kilomètres. De même, les communes limitrophes, dont les logements sont habituellement moins coûteux qu'à Liège, nous offrent régulièrement des opportunités intéressantes (Seraing, Ougrée, Herstal...). Ceci engendre toutefois d’autres difficultés, comme l’augmentation de la durée et du coût des déplacements.
     

 

Aides aux propriétaires

Les propriétaires bénéficient des compétences du service en matière de location, de savoir, de savoir-faire et de savoir-être:

  • le propriétaire est exempt du précompte immobilier pour le bien durant la période du bail glissant;

  • le contrat de bail et l’état des lieux sont rédigés dans le respect de la loi sur les loyers. Nous expliquons, de manière claire et précise, les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire ainsi que les nouvelles règlementations en la matière (enregistrement du bail…);

     

  • nous avons acquis, avec l’expérience, une bonne connaissance quant à la libéralisation de l’énergie, que nous détaillons aussi bien aux propriétaires qu’aux usagers;

  • nous les aidons dans l’accès aux primes;

  • nous connaissons les bonnes adresses lors de travaux de réparations ou d’entretien à effectuer dans les logements;

  • nous élaborons le règlement d’ordre intérieur dans les immeubles à appartements;

  • nous sommes un service de médiation entre propriétaires et locataires, lors de situations tendues et conflictuelles;

  • nous soutenons le lien entre propriétaires et instances régionales dans les négociations (ville de Liège, ADeL …).

 

En cas de litige avec le propriétaire

  • Dans le contrat qui nous lie au propriétaire, chacune des parties peut mettre fin au contrat moyennant un délai de résiliation de trois mois. Cette disposition a été utilisée à trois reprises durant les cinq dernières années. A chaque fois, le propriétaire n’apportait pas suffisamment de garantie sur la gestion de son bien (entretien, travaux non-effectués…). Il s’agit d’une fin de contrat à l’amiable, à l’occasion du départ d’un locataire.

  • A une occasion, le service a dû assigner le propriétaire en justice en raison de travaux non-réalisés et qui représentaient un trouble de jouissance grave pour les locataires. La procédure s’est avérée longue. Les locataires ont été aidés dans la recherche d’un nouveau logement. Habitat-Service, ainsi que les locataires (associés à la procédure), ont obtenu gain de cause. Cette procédure a permis de vérifier la validité des différents contrats passés (de location avec les propriétaires et d’occupation transitoire avec le locataire) auprès des différentes instances (justice de paix, tribunal de 1ère instance).